«Время масштабной «ковровой застройки» уже прошло»

Председатель совета директоров Capital Group Павел Тё о строительстве знаковых объектов в Москве

Председатель совета директоров Capital Group Павел Тё

Консультанты и коллеги по строительному цеху часто за глаза называют Capital Group «мастер-девелопером», т. е. компанией, которая может добиться от мэрии Москвы согласования более экономически выгодных параметров проекта. «Это взаимная история — мы получаем больше, но и делаем для города больше», — объясняет сооснователь и председатель совета директоров Capital Group Павел Тё. Например, компания строит жилье для обманутых дольщиков и реставрирует объекты культурного наследия.

Capital Group в последние годы действительно собрала приличный портфель: в частности, она будет участвовать в реализации крупнейших проектов на территории города — застройке территории завода «МиГ» на «Динамо» и площадки «Сити-2» рядом с деловым центром «Москва-сити». Но часть своего портфеля группа продала и продает (в том числе региональным игрокам). В проекты «МиГ» и «Сити-2» тоже будут привлекаться партнеры, признает Тё. В интервью «Ведомостям» он рассказывает, как компания взаимодействует с московскими властями, почему она решила строить технопарки и есть ли какая-то выгода девелоперу от участия в программе реновации.

— В заголовок вашего предыдущего интервью в декабре 2016 г. «Ведомости» вынесли цитату: «На рынке останется не больше 10 крупных игроков». Сбылся ли этот прогноз? И если нет, то почему?
— Из меня, видимо, получился плохой предсказатель, так как картина на сегодняшний день абсолютно иная. Во-первых, на московском рынке появилось много региональных игроков. Зачастую это довольно крупные, серьезные компании с историей, которые построили уже миллионы квадратных метров. Во-вторых, приходят и молодые ребята с большими амбициями и желанием утвердиться в городе.

— Как вы думаете, почему они приходят?
— Объем московского рынка не сопоставим с рынками тех городов, где они работали изначально. Если, к примеру, в Иванове построить лишние 50 000 или 100 000 кв. м, то можно просто сломать весь рынок. Кроме того, здесь наиболее стабильный спрос на жилье. Рентабельность в Москве самая высокая. Я считаю, что мое предсказание не сбылось еще и в том числе потому, что в столице стартовые условия достаточно равны и каждый желающий может развиваться в этом направлении. Это показатель работы тех ведомств, которые отвечают за управление городом.

— Такие игроки действительно берут довольно крупные площадки, но смогут ли они реализовать там проекты? Хватит ли сил и ресурса?
— Я не хочу это комментировать. Конечно, этот бизнес высокорисковый, но я не думаю, что они этого не понимают.

«Мы получаем больше, но и делаем для города больше»

— Вернемся к вашей компании. Как изменилась стратегия Capital Group за последние несколько лет?
— Я вас, наверное, разочарую: она никак не поменялась.

— И все же в чем она на данный момент заключается? Ранее вы говорили, что в целях диверсификации рисков компания будет работать во всех сегментах — и в элитке, и в бизнес-классе, и в комфорте. Но в итоге проекты комфорт-класса вы отдали на fee-девелопмент ГК ПИК, а с новыми в этом сегменте вы не выходите. То есть стратегия все-таки поменялась?
— Вектор стратегии остался прежним. Понятно, что рынок волнообразен: у нас за этот период (с 2016 по 2023 г. — «Ведомости») было уже два кризиса. Но я и тогда говорил, что хочу создать высокомобильную компанию, в которой решения принимаются быстро.

— Почему в итоге вы не стали самостоятельно строить жилье комфорт-класса?
— Мы изучили ситуацию глубже. Проекты комфорт-класса в текущей ситуации предполагают жесткую конкуренцию с точки зрения продукта, стоимости, качества и проч. В группу ПИК, к примеру, входят и девелоперские, и подрядные подразделения. У них, по сути, фабрика домостроения, а общий коллектив — тысячи человек. И как мне с ними конкурировать, создавать такую же машину? К тому же это огромные объемы операционной работы каждый день. Наверное, тяжело даже запомнить названия всех проектов, когда в строительстве находится порядка 10 млн кв. м. Такой объем подразумевает рабочий день с 6 утра до 12 ночи, а это никак не вяжется с моим образом жизни.

— Многие игроки рынка называют Capital Group «мастер-девелопером», т. е. компанией, у которой есть значительный административный ресурс и возможность согласовывать более экономически выгодные параметры проектов. Вы с этим согласны?
— У меня было такое выражение: «Отношения с городом — это дорога с двусторонним движением». То есть это взаимная история — мы получаем больше, но и делаем для города больше. За последние 4–5 лет мы ввели 500 000 кв. м жилья для обманутых дольщиков. Мы реставрируем порядка 50 000 кв. м объектов культурного наследия, строим офисы и технопарки, тем самым создавая рабочие места. Кроме того, согласование определенных параметров застройки рождает серьезные обязательства перед городом. У меня лично и у моей компании есть репутация: если я что-то обещаю, то сделаю это в срок и качественно. У нас за плечами 30-летний опыт, мы на рынке тяжеловесы.

— Во сколько сейчас оценивается собственный портфель компании?
— Он плюс-минус всегда на одном уровне — порядка 6 млн кв. м.

— А совместных проектов с ПИК?
— Это еще 5 млн кв. м. Мы их взяли четыре года назад, на протяжении последних двух лет этот объем не увеличивался.

— Почему не увеличивается?
— Сейчас город уходит от серийности, он согласовывает все более сложные проекты, а требования к ним становятся все жестче. Время масштабной «ковровой застройки» уже прошло.

«Время, когда все жильем застраивали и больше ни о чем не думали, кануло в Лету»

— Capital Group за последние несколько лет вышла из ряда проектов. По какому принципу вы отбираете площадки, которые оставляете себе, и какие продаете?
— Мы всегда творчески подходим к отбору площадок и оставляем те, где есть изюминка. Мы хотим строить знаковые для города объекты: если у участка есть определенный потенциал, в том числе и финансовый, мы можем сделать на нем более интересный проект. В том, что мы продаем некоторые площадки, нет ничего такого. Во-первых, мы можем решить, что проект нам просто не интересен. Это обычный рабочий бизнес. Во-вторых, такая стратегия связана и с концепцией развития Capital Group. В 2008 г., когда я чуть не потерял компанию, я первый раз встретился с Грефом (Герман Греф, председатель правления Сбербанка. — «Ведомости»), и он спас мою компанию. После того кризиса я не хочу перекредитовываться и зависеть от банков, поэтому мне проще часть площадок продать и закрыть расходы.

— Многие крупные компании, давно работающие в Москве, в последние годы часто покупают площадки, переводят их под строительство жилья, а затем продают сторонним девелоперам. Это, насколько мы понимаем, позволяет выручить за них куда большую сумму, нежели за участки без документов. Конкретно ваша компания продает площадки с согласованными параметрами застройки?
— Это не так. Мы продаем продукт, который делаем рентабельным. Здесь важно правильно расположить здание, сделать баланс между разными видами застройки, а также выполнить все требования, которые есть у города. Мы делаем то, что интересно нам с профессиональной точки зрения и в чем необходимы наши уникальные компетенции и чего не могут другие. Покупатели (девелоперы. — «Ведомости») получают уже готовое качественное решение и просто строят. А городу, если глобально посмотреть, это выгодно, потому что это в целом повышает общий уровень строительства в Москве. Время, когда все жильем застраивали и больше ни о чем не думали, кануло в Лету.

— Какие из ваших проектов вы будете реализовывать сами?
— В ближайшие месяцы мы запускаем несколько новых проектов, площадью более 1 млн кв. м. Адреса каждой нашей новой площадки говорят сами за себя. Например, жилой комплекс бизнес-класса в Крылатском. Думаю, с точки зрения девелопмента это идеальная история: многие люди в этом районе живут десятилетиями, а знаковых проектов тут не строилось очень давно — их сможет этот проект заинтересовать. Еще один — на пр-те Вернадского (недостроенное здание «Рособоронэкспорта», которое компания приобрела в конце прошлого года. — «Ведомости»). Там уже есть комплекс высотных зданий со стороны университета, и наше здание дополнит застройку и облик этого, безусловно, престижного района. Потом у нас будет проект в 2-м Вражском переулке в Хамовниках — любимом районе покупателей элитного жилья. И проекты комплексного развития территорий, в том числе с привлечением партнеров.

— Еще я слышал про проект на Большой Пироговской улице, на месте бывшего комплекса общежитий Института красной профессуры.
— Это будет попозже.

«Строительство небоскребов требует повышенного внимания буквально к каждой детали»

— Какие еще проекты ожидать в ближайшее время?
— Я считаю, что самый крупный и знаковый проект в городе, который сейчас проектирует и разрабатывает моя компания, — это территория «Сити-2».

— Будете ли вы реализовывать его вместе с партнерами? В частности, сообщалось, что одним из них станет группа «Сумма» Георгия Плиева.
— Партнеры будут однозначно, [там] больше 2 млн кв. м, мы не собираемся строить сами. Я считаю неправильным, если подобную территорию будет осваивать один девелопер. У нас в «Сити-2» 11 участков, поэтому должно быть столько же девелоперов. Какой-то участок мы оставим себе, где-то будет партнерство, а что-то продадим. Плиев и его команда — способные ребята с большим потенциалом. Но генеральным партнером они не будут. В целом напомню, что Capital Group в «Сити-2» младший партнер города — у него 60%, у нас 40%. Мы занимаемся управлением и делаем проект. Я был идейным вдохновителем этой истории, и все знают, что мы построили в «Москва-сити» около 60% всех площадей. Я знаю все минусы, которые существуют здесь [в таких проектах]. И еще помню времена, когда территорию «Москва-сити» порезали на участки, где каждый строил, как хотел.

— Сергей Полонский с вами бы не согласился.
— Цифры говорят сами за себя. Он не достроил башню «Федерация», а мы построили 60% зданий.

— Когда планируете начать застройку «Сити-2»?
— Из 11 участков два уйдут в стройку в 2024 г., через год — еще несколько. По этой территории я хотел еще добавить, что мы делали международный конкурс на мастер-план, в котором участвовало несколько команд архитекторов, в том числе [швейцарское архитектурное бюро] Herzog & de Meuron. В итоге остановились на том, что их проект самый яркий. Они взяли за основу квартальность Патриарших прудов: центральная часть будет общественная — музеи, магазины, пруд и проч. Вокруг нее будет низкая застройка, а затем доминанты (высотные здания. — «Ведомости»). В итоге у них получилось «разыграть» старую Москву и при этом учесть все правила: ветровые нагрузки, пешеходную инфраструктуру, связь с «Москва-сити». Думаю, это будет самый современный проект.

— Как оцениваете спрос на эти площади?
— Хороший вопрос. Площади большие, но нас это никогда не пугало.

— Почему считаете логичным осваивать подобные площадки в партнерстве?
— У нас много партнеров, но если раньше я брал «спящих» инвесторов (которые не участвуют в операционной деятельности проекта. — «Ведомости»), то сейчас мне это не интересно. Теперь мы сотрудничаем с профессиональными командами девелоперов — и с региональными, и с новыми игроками. Я вижу, что у них есть энергия, стремления и желания. Мне уже 60 лет, 30 из которых я работаю на этом рынке. Та синергия, которую нам дает общее сотрудничество, должна вылиться в новые интересные проекты.

— В конце августа Capital Group стала победителем аукциона по реорганизации территории «МиГ», это 63,55 га напротив стадиона «Динамо» на Ленинградском шоссе. Вы уже определились с партнерами для застройки этой площадки?
— Сейчас выбираем команду, с кем из девелоперских компаний мы будем работать. Вместе с тем по заключенному с городом договору о комплексном развитии территории все обязательства по ее развитию лежат на нас и не подлежат передаче. Поэтому подобрать команду — очень ответственная задача.

— Ранее была информация, что партнерами Capital Group в реорганизации территории «МиГ» могут стать ПИК, ЛСР, MR Group и Asterus, входящая в Vi Holding Виталия Мащицкого.
— Мое убеждение — в развитии такой знаковой площадки для города должны принять участие самые профессиональные девелоперы посредством их привлечения в проект с применением механизма, допустимого договором о КРТ (проекта комплексного развития территории. — «Ведомости») и действующим законодательством по КРТ. Это переговорный процесс, я пока еще не знаю весь пул, с кем мы будем работать по «МиГ». Условия КРТ подразумевают жесткие обязательства, еще раз повторюсь, закрепленные за нами, и сроки: мы обязаны всю социалку, дороги, инфраструктурные объекты строить пропорционально жилью. Поэтому, думаю, команда будет сформирована в ближайшее время.

— Участвовать в аукционе по освоению этой территории могли только компании, у которых есть опыт в строительстве зданий свыше 350 м. Такое требование не ограничивает конкуренцию?
— Это же знаковая история. На территории «МиГ» будет несколько зданий выше 300 м, а небоскреб — это совершенно другая экономика и компетенции, здесь нет права на ошибку. Не должна сложиться ситуация, при которой выигравшая торги компания не будет знать, что ей делать.

Строительство небоскребов требует повышенного внимания буквально к каждой детали. Во-первых — это безопасность. Надо смоделировать сценарии для эвакуации людей, точно рассчитать пределы огнестойкости здания. Также здесь очень много физики и инноваций — например, инженерные системы в небоскребах гораздо сложнее. Важно правильно просчитать конструктив, форму здания, учесть ветровые нагрузки — чтобы у людей на верхних этажах не было дискомфорта от колебаний. В пятиэтажках или «серийных» постройках таких требований нет, там все гораздо проще. А для нас это как раз понятно — у нас есть опыт высотного строительства и комплексного развития территории именно такого масштаба.

Если говорить про конкуренцию, то в аукционе участвовала не только наша компания, так что дополнительные требования к участникам — это повышение уровня профессионализма исполнителей, а не ограничение возможностей.

«С точки зрения ответственности — это караул»

— Вы по-прежнему считаете кредиты злом? В прошлом интервью вы говорили, что стараетесь строить за собственные средства и не обращаться к кредитам. Но после введения системы эскроу-счетов девелоперы стали гораздо больше зависеть от банков и проектного финансирования. Отразилась ли на вас эта схема?
— Никак не отразилась. В тот момент мы, конечно, были против, так как нововведения усложняли работу, а банковская нагрузка увеличивалась. Но прошло время, и мы адаптировались. Сейчас я думаю, что от этого выиграли все: и наши соинвесторы, которые знают, что они гарантированно получат деньги, и банки, которые больше стали зарабатывать проценты. Также и девелоперы — для многих игроков теперь гораздо проще получать финансирование.

— Одним из самых сложных проектов, как с финансовой точки зрения, так и с технической, эксперты называли ЖК «Золотой» на Софийской набережной, введенный в эксплуатацию в феврале 2023 г. Насколько вы довольны результатом? Какова там доля проданного жилья? Кто покупатели — не в смысле «назовите фамилии», а профиль?
— «Золотой» — интересный и сложный проект даже не с финансовой точки зрения. Его расположение, история, соседство территории с Кремлем и ее значимость для города — это уже обязательство и ответственность сделать такой продукт, равного которому в России нет во всех отношениях. Я вкладываю в такой уровень жилья три фактора — окружение, вид и сервис. В этом проекте мы учли их все.

Мы построили целый квартал, привлекли российских архитекторов, отреставрировали ценнейшие памятники, объекты культурного наследия — их здесь семь, в том числе городская усадьба И. Т. Рахманова — Н. Л Бухвостова, доходное владение А. Н. Виноградова, комплекс зданий Мариинского женского училища и проч. При этом оставили достаточно места общественным пространствам, которые мы также создали в этом месте. Свои обязательства перед городом и покупателями мы выполнили.

— Гостиничный оператор Mandarin Oriental должен был управлять этим проектом на Софийской набережной, который включает в себя жилые резиденции и гостиницу. Вышла ли эта компания из проекта?
— Скажем так, эта история у нас на паузе, мы не разорвали отношения. Но суть здесь в другом. Мы приглашали их, так как сам проект по его расположению подразумевает самый высокий уровень сервиса в Москве. Но думаю, наши соинвесторы и покупатели не пострадают. Мы сейчас привлекли в проект выходцев из всемирно известной ассоциации «Золотые ключи» (российского представительства Международной ассоциации консьержей Les Clefs d’Or. — «Ведомости»), постараемся держать все на высшем уровне.

Но, знаете, если я захочу заняться модой, то сказать, что я сейчас сделаю Hermes, — смешно. Потому что Mandarin — это история. К сожалению, есть вещи, для которых как бы ты ни старался сделать такой же уровень, денег недостаточно. Но именно такие вызовы стимулируют повышать качество собственной работы.

— Считается также, что вы после ГК ПИК являетесь вторым крупнейшим игроком на рынке реновации жилья в Москве среди частных компаниях. В различных рейтингах неоднократно всплывала информация, что ваша доля в общем проекте реновации — 500 000 кв. м нового жилья. Так ли это, по вашей оценке? И для вас это бизнес или социальная нагрузка?
— Денег здесь вообще нет, а ответственность тройная. Рентабельность для нас составляет ноль с маленьким плюсом. К тому же она постоянно колеблется. С точки зрения ответственности — это караул. У города есть программа расселения, условно говоря, мэр Москвы обещал, что завтра человек получит квартиру. Та квартира, которая у него была раньше, к примеру, — это старый «Запорожец». А получить он должен Mercedes. И вот такое жилье я должен сдать в срок.

— Получаете ли вы определенные параметры застройки в других проектах за то, что участвуете в проектах, связанных с городом?
— Это не работает как на рынке, когда ты пришел и говоришь: «Я сделал это, дайте мне что-нибудь взамен». Речь идет о моей социальной ответственности и репутационной истории, я вижу в этом союз.

«Процесс зарабатывания денег важен, но я должен получать от него удовольствие»

— В 2021 г. Capital Group запустила программу по строительству технопарков. Предполагалось, что вы построите в различных районах Москвы около 200 000 кв. м такой недвижимости. Что для вас значит это направление?
— Главный регулятор — это руководство города, а для них сейчас самый важный тренд заключается в создании рабочих мест. И эта программа была запущена, чтобы стимулировать их появление. Мы же, в свою очередь, при участии в ней можем уменьшить по таким объектам стоимость ВРИ (плата за смену вида разрешенного использования участка. — «Ведомости»). Сначала я тоже думал, что это классная история, но все оказалось не так просто. Мы платим меньше ВРИ, но при этом вкладываем свои деньги в строительство коммерческого или социального объекта. Везде есть коэффициенты. Например, я заявляю, что буду строить технопарк. Город рассчитывает льготу по ВРИ, исходя из оценки строительства, условно, 90 000 руб. за 1 кв. м. А я по факту строю дороже и разницу должен заплатить сам.

Понятно, что мы занимаемся социальной историей. Мы создаем в рамках этой программы 3000 рабочих мест. Тем не менее для нас технопарки — это тоже бизнес, мы должны сделать его рентабельным, найти арендаторов и привлечь производства.

— А есть ли в этом бизнес?
— Мы видим, что проекты в рамках этой программы, которые мы строим, — востребованы у производственных компаний. Мне также интересно в технопарках разместить свои сопутствующие [для строительства] производства — к примеру, дверных ручек, окон, обогревателей и проч. И мы начинаем эту историю, где-то 40% [площади технопарков] будем использовать под себя.

— Отразился ли на вас уход зарубежных архитекторов?
— Здесь можно привести пример со спортом. Если ты живешь в Московской области и набираешь команду игроков, то, может быть, один из них будет гениальным, а остальные — «середнячками». Когда создаешь сборную России, то потенциал растет. А когда выбираешь из лучших игроков в мире, то среди них точно будет самый талантливый игрок планеты. Примерно так же и с архитекторами.

— Но тем не менее сказалась ситуация? Работаете ли вы по-прежнему с Herzog & de Meuron?
— Больше нет. У нас хорошие взаимоотношения, но проекты мы закончили, а некоторые из них остались незавершенными.

— Есть ли планы по выходу в регионы? Была такая информация, что Capital Group может начать работать в Мурманске.
— Нет, для нас это не интересно.

— А в сегмент загородной недвижимости?
— Я, честно говоря, об этом не думал. Для меня процесс зарабатывания денег важен, но при этом я должен получать от него удовольствие. Все проекты, которые мы делаем, должны быть и рентабельными, и красивыми. Строить ИЖС я не хочу.

— Какой проект у вас сейчас любимый?
— У матери 10 детей, кого она любит больше всех? Обычно самого сложного ребенка. На данный момент — это «Бадаевский».

— Участники рынка изначально считали его очень тяжелым в плане реализации: проект предполагает строительство многофункционального комплекса с «парящими» домами — стоящими на колоннах в 35 м высотой надземной площадью примерно 151 000 кв. м. Эта концепция не изменилась?
— Да, проект тяжелый и, естественно, его реализовать стало еще сложнее в той ситуации, в которой сейчас находимся. Вопрос денег. Условно говоря, его нельзя построить за 100 руб., соответственно, мы делаем за 150 руб., так как взяли на себя это обязательство.

— Как оцениваете рынок жилья в ближайшей перспективе?
— Из меня плохой предсказатель, как можно понять по первому вопросу. Если раньше было только три фактора, которые влияли на рынок, то сейчас их 30. Но мы можем посмотреть на другие примеры. Так, в Иране, который в свое время оказался в изоляции, все деньги начали поступать во внутренний рынок, в основном в недвижимость — все начали покупать квартиры. Думаю, у нас будет примерно такая же история. В целом для нашего рынка самое важное — это программа льготной ипотеки и ее поддержка государством. Если государство продолжит такую политику, рынок будет жить и развиваться.

— Как изменились продажи у компании за последние пару лет? Насколько сильно на компании отражается повышение ставок ЦБ? Сильна ли в целом зависимость рынка и Capital Group от ипотечных программ?
— Рынок — это живой организм, и мы являемся его частью. За 30 лет мы научились оперативно реагировать на рыночные предпосылки, что-то предсказывать на основе нашего опыта, и это позволяет нам быть успешными, постоянно развиваться и в чем-то даже вдохновлять коллег.

Если говорить про ипотеку, то существует стереотип, что она востребована в основном в эконом-сегменте, но я хочу вам сказать, что мы научились вместе с банками закрывать крупнейшие ипотечные сделки. И это большая работа — провести такого заемщика, так как в основном это владельцы бизнесов, которые понимают стоимость денег и выгоду финансовых инструментов. Для примера, в этом году была сделка с ипотекой почти на 300 млн руб.